『東横線「祐天寺」徒歩3分の中古1ルームマンションを1600万円で譲ってください』2～3カ月に1度、複数の不動産業者から手紙が届きます。
私が購入したのは8年前、価格は1300万円。
今のところ、売却する気はありませんが、この物件を言い値で手放した場合、私がどんな利益を得られるか考えてみました。
1. 単身世帯向けマンションの需要が高い都内
地方の人が都内の不動産を買うのは無理。
「土地勘がない」「取引銀行が違う」。
私もそのように考えていました。
しかし、購入することはとっても簡単であり、むしろ、積極的に検討すべきモノだと言うことを知りました。
なぜなら、23区の人口は920万人。
他の地域に比べて単身世帯の需要が多いことを考えると、都内の1ルームマンションの賃貸市場は巨大であり、空室が出にくい環境だからです。
おまけに、1軒家と違い、複数の所有者で土地を共有できることから1軒あたりの物件価格を抑えることができるため、中古であれば1000万円程度から購入が可能です。
駅近物件や大学の密集している場所は、家賃が下落しづらいばかりか、物件価格も下がりしづらい。
中には上昇する物も存在します。
私が8年前に1300万円で購入した物件は、購入時より8年古くなっているので下落していると思いきや300万円値上がりしています。
物件を売却した場合、不動産屋に「仲介手数料」を支払う必要がありますが、大きな利益を得ることができます。
2. 不労所得を得るまでに必要な仕組み作り
売却で得られる利益のことを「キャピタルゲイン」と言いますが、私はキャピタルゲインを得るために不動産投資をしていません。
金額は小さくても、毎月利益をもたらしてくれる収入「インカムゲイン」を得るために投資をしています。
この物件の家賃は8万円、年間で96万円です。
しかし、マンションを維持するのには「管理費」や「修繕積立金」、「固定資産税」「火災保険」を支払う必要があります。
月の経費が平均4万円であれば家賃の半分が利益となり年間48万円の不労所得を得られることになります。
実際は3~4年に1度入退去があり、その際に発生する空室期間は家賃収入が入りません。
また、融資を受けて購入した場合は銀行に金利を支払う必要があります。
それらを考慮したうえで一定の利益が出るのであれば投資する価値は十分にあるのです。
実際に、8年前に購入したときの家賃は8万円、現在の家賃も変らず8万円。
毎月銀行への返済は入居者さんが支払った家賃からシステマティックに返済されてローン返済が進みます。
ローン期間は23年、すでに1/3以上返済され、銀行に支払う利子も残金も減りました。
物件を取得するまでは、物件調査や値段交渉、金消契約など、何かと手間がかかりますが、契約後は、物件に出向くことも不動産屋と調整することもなくなります。
毎月、家賃が振込まれていることを確認するだけの不労所得が完成するのです。
3. 生命保険の保障額を見直すことができる「団体信用生命保険」（団信）とは？
不動産投資をするメリットは先程述べた、キャピタルゲイン、インカムゲインの他にも多数存在します。
つらつらと述べたところで頭から抜けてしまうので、今回は「生命保険の代わりになる」ことについてお伝えします。
不動産をローンで購入した場合、契約者が死亡もしくは重度障害になった場合、残りのローンが免除される「団体信用生命保険」（団信）に加入します。
自宅を購入されたときにこの仕組みを利用された方も多いと思いますが、投資用物件の場合も利用することが可能なのです。
つまり、銀行から借入れた金額がいくらであろうと、本人になにかあった場合は、ローンが全額免除となり、借り入れのない不動産を残すことができるのです。
引き継いだ遺族は、そのまま賃貸用として家賃を得ることもできますし、転売して手元にまとまったおカネを残すこともできます。
ローンを使って不動産を購入することは、現在、契約している生命保険の保障額を下げられるのです。
月の掛け金が2000円下がると年間2.4万円。
10年で24万円の出費を削ることができるので見過ごすことはできないメリットなのです。
まとめ
都内の駅近物件は、日本人ばかりか外国人に買われる人気物件のため高い利回りを求めることはできません。
しかし、空室が出にくく価値が下がりずらい、売却するときに買い手がつきやすいリスクの低い投資です。
東京の土地勘がまったくない人でも、キチンとした業者の取り扱う物件であれば、ほぼ損することなく投資を始められます。
投資を始めるには知識や情報が必要です。
しかし、知識の習得に10年かけるよりも半年の勉強でリスクの低いモノを購入して初めてた方がよほど正しいやり方や難点を知ることになります。
関連書籍を10冊読んだあと、5～6社のセミナーを受講したら、嘘をいっているのが誰か判断できるようになります。
是非、そこまで時間を投下してみて下さい。
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