不動産投資

不動産投資のメリット「売却益」「家賃収入」「生命保険」

『東横線「祐天寺」徒歩3分の中古1ルームマンションを1600万円で譲ってください』2~3カ月に1度、不特定の不動産業者から手紙が届きます。
私が購入したのは8年前、価格は1300万円。今のところ、売却する気はありませんが、この物件を言い値で手放した場合、私がどんな利益を得られることになるのかについてお伝えしたいと思います。

目次
1. 単身世帯向けワンルームマンションの需要が高い都内
2. 不労所得を得るまでに必要な仕組み作り
3. 生命保険の補償額を見直すことができる「団体信用生命保険」(団信)とは?
まとめ

1.単身世帯向けワンルームマンションの需要が高い都内

地方の人が都内の不動産を買うのは無理!「土地勘もない」「取引銀行も違う」私もそのように思っていました。しかし、購入することはとっても簡単であり、むしろ、積極的に検討すべきモノだと言うことが解りました。
なぜなら、23区の人口は920万人。他の地域に比べて単身世帯の需要が多いことを考えると、都内の1ルームマンションの賃貸市場は巨大であり、空室が出にくい環境だからです。
おまけに、1軒家と違い、複数の所有者で土地を共有することから1軒あたりの物件価格を下げることができるため、中古ワンルームであれば1000万円程度から購入が可能なのです。
駅近物件や大学の密集している場所であれば、家賃が下落しづらいばかりか、物件価格も値下がりしづらい。中には上昇する物も存在します。
私が1300万円で購入した物件も建物としては8年古くなっているので下落するところが、逆に300万円値上がりしています。
物件を売却した場合、不動産屋に「仲介手数料」などの経費を支払う必要がありますが、大きな利益をあげることができるのです。

2.不労所得を得るまでに必要な仕組み作り

売却で得られる利益のことを「キャピタルゲイン」と言いますが、私はキャピタルゲインを得るために不動産投資をしていません。金額は小さくても毎月、確実に利益をもたらしてくれる収入「インカムゲイン」を得るために投資をしています。
この物件の月家賃は8万円、年間で96万円です。しかし、マンションを維持するのには「管理費」や「修繕積立金」、「固定資産税」や「火災保険」を支払う必要があります。
月の経費が平均4万円であれば家賃の半分が利益となり年間48万円の不労所得を得られることになります。
実際は3~4年に1度入退去があり、その際に発生する空室期間は家賃収入が入りません。また、融資を受けて購入した場合は銀行に金利を支払う必要がありますが、それも考慮したうえで一定の利益が出るようであれば投資する価値は十分にあるのです。
実際に、8年前に購入したときの家賃は8万円、現在の家賃も変らず8万円。
毎月銀行への返済は入居者さんが支払った家賃からシステマティックに返済されています。
ローン期間は23年、すでに1/3以上返済され、銀行に支払う利子も残金も減っています。

いい物件を取得するまでは、物件調査や値段交渉、契約、金消契約など、何かと手間がかかりますが、契約したあとは、物件に出向くことも不動産屋と調整することもなくなります。
毎月、指定されている日に家賃が振込まれているかを確認する「振込確認」をするだけの不労所得が完成することになるのです。

不動産重要書類

3.生命保険の保障額を見直すことができる「団体信用生命保険」(団信)とは?

不動産投資をするメリットは先程述べた、キャピタルゲイン、インカムゲインの他にも多数存在します。つらつらと述べたところで頭から抜けてしまうので、今回は「生命保険の代わりになる」ことについてお伝えします。
不動産をローンで購入した場合、契約者が死亡もしくは重度障害になった場合、残りのローンが免除される「団体信用生命保険」(団信)に加入することになります。
自宅を購入されたときにこの仕組みを利用された方も多いと思いますが、投資用物件の場合も利用することが可能なのです。
つまり、銀行から借入れた金額がいくらであろうと、本人になにかあった場合は、ローンが全額免除となり、借り入れのない不動産を遺族に残すことができるのです。引き継いだ人は、そのまま賃貸用として家賃を得ることもできますし、転売して手元におカネを残すことも可能です。

ローンを使って不動産を購入することは、契約している生命保険の保障額を下げることができるのです。月の掛け金が2000円だったとしても年間2.4万円。10年で24万円の出費削減になるのですから見過ごすことはできないメリットになるのです。

まとめ

都内の駅近物件は、日本人ばかりか海外の人に買われる人気物件のため高い利回りを求めることはできませんが、空室が出にくく価値が下がりずらい、売却するときに買い手がつきやすいリスクの低い投資です。東京の土地勘がまったくない人でも、ちゃんとした業者の取り扱う物件であれば、ほぼ損することなく投資を始めることができます。
投資を拡大するのには知識や情報が必要ですが、知識の習得に10年かけるよりも半年の勉強で、リスクのないモノを購入して実践した方がよっぽど正しいやり方を知ることになると思います。

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生方正(うぶかた ただし) 明治大学客員研究員。 高校卒業後に海上自衛隊に入隊。 海上自衛隊で映像に関する部内教育を受けたのち写真員となり、インド洋給油支援活動、環太平洋合同訓練など多くのミッションに参加。 撮影した写真は、部内は元より、国内外の新聞、雑誌、TVに採用され、その功績により7度の表彰を受ける。 勤務の傍ら、各種節約術を駆使しながら貯蓄を行い、国内株式、金の現物買い、在日米軍に対する不動産投資等を実施することで億の資産を築く。  入隊時の目標であった「南極に行く」「幹部自衛官になる」「億万長者になる」をすべて達成した現在は、アーリーリタイアを遂げ、花粉の飛ぶシーズンは海外に所有する別荘に滞在。それ以外は各国を旅している(訪問国:7大陸33カ国)。 朝日新聞社Webメディア「telling」にて『ミレニアル女子のための「新しいお金との付き合い方」101のルール』を連載。 オンライン授業Schooでお金に関する授業を担当。 会員数900万人 ママ向けメディア「ママスタセレクト」では、生活コスト削減コンサルタントとして節約情報を配信中。 テレビ出演:AbemaTV「AbemaPrime」、BS朝日「南極日和」 ラジオ出演:NHK第1「小藪とみちょぱのとりしらベイビー」他 多数 ポットキャスト:「海外ブラックロード」「スタジオスモーキー」他 多数 掲載:「日刊ゲンダイ」「マネー現代」「アゴラ」「AERA」他 多数

POSTED COMMENT

  1. もーもーさん より:

    新築でマイホームを購入するのもいいですが、都内にワンルームを購入するのもいいかもしれません。毎月少額でも入金があれば助かります。また、売ろうと思っても都内であればすぐに売れるかもしれません。地方のマイホームだと売るのも貸すのも難しいかみしれません。貴重な情報ありがとうございました

    • ubukata より:

      もーもーさん、おっしゃる通りです!
      どれだけ、そのことに早く気づいて行動を起こすかで、生涯の年収が大きく違ってくるのです。

  2. 宇海 より:

    早く不労所得の仕組みを作りたいと思いました。祖母が寝かしている物件で実践して学ぼうと思いました。

    • ubukata より:

      宇海さん、コメントありがとうございます。
      寝かしている物件があるなら、起こして稼がせないと機会損失ですよ!
      本来ならポケットにおカネを入れてくれるモノなのにおカネが出ていっていることになります。

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