前回、4週にわたり不動産投資のメリットについてお伝えしてきました。
今回は、不動産投資のデメリットとそれに対する対応策についてお伝えいたします。
1．賃貸物件を管理する知識がないリスクは「専門家に任せて解決」
賃貸物件の運用は、入居者の募集や選定、契約、入居の立会や説明、施設の維持管理、退去の立会、清算など、何かと時間をとられるものです。
特に退去後に発生する修繕工事は、退去者の瑕疵責任によるモノなのか自然損耗なのかを見定め、適切な修繕を手配する必要があるため経験と関連業者とのつながりが必要です。
「本業が事務職なので、そんなスキルはない」。もしくは、「知識はあるけど、フルタイムで働いているので、入居者の退去に合わせて休みがとれない」そんな声が聞こえてきそうです。
しかし、心配は要りません。世の中には、物件の管理はもちろん、入退去に関すること一切を任せることができる業者があるのです。
この業務を引き受けてくれる業者は特別な会社ではなく、町で見かける不動産屋さんです。
彼らに管理手数料として、家賃の5％を支払うことで委託することができます。しかも、入居者がついていない空室の期間は手数料を支払わなくてよいのです。
不動産投資家は、しっかりとした管理会社さえ探し当てれば、退去の立会や修繕工事の手配、工事の確認など煩雑な作業から解放され、自分の本業や趣味に集中することができるのです。
2．空室リスクを下げる方法は「購入前の物件調査」
不動産投資は、部屋や駐車場など借り手がいて初めて成立する商売です。
つまり、入居者が1人もいない物件は、経費が掛かるだけで、賃料が生み出されない、大家が手出しでローンを返済する「不動産投資家がもっとも避けたいリスク」です。
しかし、空室リスクは、物件を購入する前に「このエリアの20㎡の物件なら〇〇大学の学生に需要がある」。「70㎡の部屋であれば、近くの□□株式会社の社員が利用する」など、周辺の賃貸需要を不動産屋に確認して空室が出ずらい物件だけを選ぶことで、避けることができるのです。
そもそも、日本全国には何千件もの売り物件が出ています。購入前に、空室リスクの高い物件を避け、客付けに困らない物件を選択するだけで避けることができるリスクなのです。
3．集客力が落ちてきたときに有効な「修繕」
年月がたつのにともない建物は劣化していきます。それに引き換え同じエリア内に他の所有者の新しい物件が建てられます。もちろん、新しい物件は最新のドアインターホンやお風呂、トイレなど使い勝手がよいモノが搭載され魅力的に見えるはずです。
つまり、自分の持っている物件は経年劣化していく一方、ピカピカのライバルが現れ物件の競争力が落ちてくる。つまり、「集客力が悪くなるリスク」が存在します。
これに対しては「修繕の必要な箇所に手を入れる」、「クロスを張替える」「コケや汚れが付いている外壁を洗浄する」もしくは「塗装する」など修繕費用は掛かりますが、対応することで物件の魅力を高めることも可能です。
また、修繕だけでは補えない場合は、思い切って家賃を千~2千円価格調整する考えがあることを管理会社に伝え、管理会社が入居者を抱え込みやすくすることも大切です。
しかし、「不動産は1に2にも場所」と言われます。もし、自分の所有物件が駅から徒歩3分の場所にあり、周辺にスーパーやコンビニ、クリーニング屋、お弁当屋がある環境であれば、徒歩8分のところに同じ広さで新築物件ができたとしてもそれほど競合にはならないのが現状です。
つまり、不動産投資は購入した時点で7～8割勝負が決まるものであり、将来を見越した物件選定をすることが大切なのです。
4．金利上昇のリスクに備える「事前シミュレーション」
1億円の融資を受けたとき年1％の金利は100万円。1％の金利が2％に上昇すると年間のコストは200万円になります。つまり、ローンで不動産を購入した人は「金利上昇のリスク」を抱えていることになります。
20年前から日本は未曾有の「ゼロ金利」政策をとっています。結果として金融機関から安い金利で資金を調達できる環境を享受しているのです。
つまり、変動金利で借入れしていた場合、安い金利で融資を受けてローンの多くを返済したことになります。もちろん、この状態が未来永劫続くとは限りませんが、しっかりとした家賃収入があれば返済金額は減っているので、残債により大きな影響を受けることは少ないはずです。
もし、今から物件を購入する方で、急激な金利上昇が心配な方は、若干金利は高くても30～35年間の固定金利で融資を受ける。もしくは、ローン期間を若干短めに設定して始めの10年間を固定金利にすることで、借入金を半分近く減らしておくなど対応策はあります。
ローンは、金融機関、借りる人の年齢や属性（信用力）により大きく条件が異なりますが、複数の銀行の提案したシミュレーションを見比べることで、自分の心配事を回避する方法が見えてくるものです。
もし、見えてこない方は、ローンを組む前に不動産投資家にお金を払ってでも相談することをオススメします。例え相談料が5万円であっても取り返しの付かないミスを犯すことを考えたら安い投資になります。
まとめ
今回は、不動産投資のリスクについてお伝えしました。
次回からは入居者の「家賃滞納」や「物件で火災が発生、消火活動により下の部屋が水浸しになった」など、他の不動産投資のリスクとその対策についてお伝えいたします。
不動産投資のリスクはしっかり対応策を取れていれば、回避できそうだなと思いました。将来、物件選定するときには、購入時で7〜8割勝負が決まるということを忘れないようにします。
宇海さん、焦って買うのではなく勉強してから購入してください。
確かに、リスクは考えなければならないと思いました。
初めて物件を買われた時は、色々悩まれましたか？また、不動産に詳しい知人に相談等されましたか？職場の同僚にや自分の周囲に不動産に詳しい方がいらっしゃいましたか？
多分、生方さんの普段の読書や勉強の成果が活かされたのでは^_^と思いました。著書を読んでみたいと思いました
もーもーさん、コメントありがとうございます。
私が不動産投資を始めたときは、インターネットがない時代でしたし、書籍も数冊程度しか発売されていない時代でしたので、不動産屋にお邪魔させていただき、色々と質問をさせて頂きました。
今は、いい時代ですね！