不動産投資を始めているのにリスクと利回りについて理解されていない人をたまに見かけます。今回は不動産投資の「リスクと利回りのバランス」についてと「利回りを高くする方法」についてお伝えします。
1．「利回り」とは、年家賃を物件価格で割った数値
不動産投資をするときに使う言葉に「利回り」があります。
簡単にいうと物件が1年間に稼ぎ出す金額を数値に表したモノで「表面利回り」と「実質利回り」の2種類が存在します。
「表面利回り」は、年間家賃を物件価格で割った数値を指します。
1000万円で購入した区分マンションの月家賃が5万円だった場合の算出方法は以下になります。
家賃5万円×12カ月÷物件価格1000万円＝6％
それに対して「実質利回り」は、毎月かかる管理費や修繕積立金なども加味した数値を指します。
（家賃5万円ー管理費0.6万円ー修繕積立0.4万円）×12カ月÷物件価格1000万円＝4.8％
「実質利回り」の方が、毎月支払う経費を考慮して算出しているので、実情の投資に近い数値になりますが「利回り」といったときは「表面利回り」を指す場合が多いのが現状です。
2．高利回り物件の裏に潜むネガティブ要因
不動産投資を始めたばかりの方は、利回りの高い物件を買いたいと考えます。利回り5％の物件に比べて10％であれば毎月の賃料は2倍になるからです。
しかし、ここで考えて頂きたいのは、利回りが高い物件には理由があるということです。
誰でも物件を手放すときは高い値段で売却したいものです。しかし、高い値段で売れないので値段を下げる。つまり、安い値段で物件を購入した人は高い利回りの不動産を所有することになります。
もし、購入物件の立地がターミナル駅から徒歩1分、築浅、日当たり良好物件だったら購入希望者が殺到するため物件価格が高くなり、購入者は投資利回りの低い運用をすることになります。
つまり、利回りの高い物件は客付けや売却で苦戦が予想される分、入居者を付けた場合は高いリターンを得ることができることになるのです。
3．高い利回りを得るのに必要な物件の「難」の取除き
都心の駅近築浅物件の利回りは1～3％、都内駅近徒歩7～8分の中古物件の利回りは5～6％、駅から10分以上、築古木造物件の利回りは10％。
既に十分な資産を持つお金持ちは、自分のお金を危険にさらす必要がないため、利回が低くても資産価値が下りづらい都心の駅近物件を好む傾向にあります。
逆に、金融機関から資金調達して資産を拡大したい人は7％以上の利回りを好みます。
自分でフローリングや壁紙など内装工事ができる人は、あえてボロボロ物件を購入してセルフリフォームをしたあとに賃貸に出すことで高い利回りに作り変える人もいます。
自分でシロアリ駆除ができる、傾いた建物を水平に直せるなどの特技を持っている人は、物件をさらに安く購入することができるため高い利回りを上げることが可能になるのです。
土地や建物に「難」がある物件は安く購入することができます。
物件の持つ「難」を取り除くことで、普通の物件として貸し出すことができ入居者が家賃を払ってくれるのです。「難」の改善なくして高い利回りで運用することは不可能なのです。
4．低い利回り物件から投資を始めたい新米不動産投資家
特殊な工事ばかりか、リフォームに関して知識がない投資初心者は、始めにオーソドックスな5～6％の物件を購入することをオススメします。
そこで、不動産賃貸業でやるべき業務を一通り学んだうえで「不動産屋との人間関係で空室を埋める」、「セルフリフォームで魅力ある内装に作り変える」、「すぐにでも現金が必要な売主に手付金を多く入れることで値下げしてもらう」など、自分のできることを組み合わせて利回りを高めることを研究する期間が必要なのです。
まとめ
安い値段で売っている物件にはそれなりに理由があるものです。購入前にそれぞれの物件の「難」を見抜き、除草や植栽の剪定を自分で対処することでコストを抑える。もしくは、知り合いの業者に格安に修繕してもらうなど、コストを押さえた自分なりの物件価値の高め方を形にして初めて収益を高めることが可能になるのです。
不動産投資初心者は、不動産投資の勉強も視野に入れて物件を検討した方が良さそうですね^_^
有益な情報ありがとうございました
モーモーさん、初めて不動産を購入するときは、その分野の知識のある人の助言を受けてから判断してくださいね。
取り返しのつかない事態こ陥る可能性があります！
不動産投資は学びと研究することが大事なんだと思いました。ただ買ってみるというのは危ないんですね。信用できる不動産投資に詳しい人が必要だなと思いました。
宇海さん、おっしゃる通りです。
不動産は投資金額が高いので、始めは経験者の意見をもらうようにして下さい。